Mangaratiba regulamenta a arrecadação de imóveis urbanos abandonados

Foi publicado na edição n.° 2558 do Diário Oficial do Município, de 20 de julho de 2026, o Decreto nº 5.303, de 13 de julho de 2026, que regulamenta o procedimento de arrecadação de imóveis urbanos abandonados em Mangaratiba.

Embora o tema possa parecer novo, trata-se da regulamentação de um instituto já previsto no art. 1.276 do Código Civil e nos arts. 64 e 65 da Lei Federal nº 13.465/2017, que permitem ao Poder Público arrecadar imóveis efetivamente abandonados, assegurando ao proprietário o devido processo legal e prazo para defesa.

O decreto estrutura o procedimento administrativo em etapas sucessivas: exige vistoria técnica, identificação dos indícios de abandono, notificação do proprietário, prazo de 30 dias para impugnação, análise pela Procuradoria-Geral do Município e decisão fundamentada do Chefe do Poder Executivo.

É importante esclarecer que não se trata de desapropriação nem de simples cobrança de IPTU. O abandono deve ser efetivamente demonstrado. O próprio decreto adota como referência a ausência de posse e o inadimplemento dos tributos por cinco anos como elemento de presunção, sempre dentro de um procedimento administrativo que assegura o contraditório.

Mesmo após a arrecadação, o Município não se torna imediatamente proprietário do bem. Durante três anos exerce apenas a posse provisória. Somente após esse período, caso o imóvel não seja reivindicado, a propriedade se consolida em favor do Município, que poderá destiná-la a programas habitacionais, serviços públicos, regularização fundiária de interesse social (REURB-S), cessão de uso para entidades de interesse público ou, em último caso, alienação.

A regulamentação representa um passo importante para a concretização da função social da propriedade, princípio previsto na Constituição Federal. A propriedade privada continua plenamente protegida, mas seu exercício também envolve responsabilidades perante a coletividade. Um imóvel abandonado pode gerar riscos à segurança, favorecer o descarte irregular de resíduos, contribuir para a proliferação de vetores de doenças e comprometer a qualidade urbana.

Esse debate não é novo. Em dezembro de 2025 publiquei um artigo defendendo justamente a regulamentação da arrecadação de imóveis urbanos abandonados em Mangaratiba. Pouco depois, em janeiro de 2026, outro artigo abordou a necessidade de uma política urbana mais ampla, utilizando os instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor para fortalecer a função social da propriedade e estimular o desenvolvimento sustentável do Município.

O Decreto nº 5.303 não resolve, sozinho, todos os desafios urbanos de Mangaratiba. Contudo, representa um avanço institucional importante ao transformar uma previsão existente na legislação federal em um procedimento administrativo claro, capaz de recuperar imóveis efetivamente abandonados e colocá-los novamente a serviço da coletividade.

Como toda política pública, seu sucesso dependerá da forma como for aplicada: com critérios técnicos, transparência, respeito ao devido processo legal e observância dos direitos dos proprietários. Assim, a função social da propriedade deixa de ser apenas um princípio constitucional e passa a constituir um instrumento concreto para promover uma cidade mais organizada, segura e voltada ao interesse público.

Vamos acompanhar!

Mangaratiba: escolher qual cidade queremos — entre vazios sazonais e revitalização urbana efetiva

Mangaratiba vive nesta década uma encruzilhada urbana que não está apenas no fluxo de preços imobiliários ou na pressão por novos condomínios. Está no seu futuro como cidade viva ou como catálogo de casas vazias à beira do mar. 

Dados demográficos recentes, a exemplo dos dois últimos censos do IBGE, demonstram que uma parte significativa da oferta imobiliária é de uso eventual ou temporada, muito maior do que residências ocupadas de forma permanente. Ao mesmo tempo, não se consolidaram políticas urbanísticas ativas para induzir o uso eficiente dessas áreas já urbanizadas.

O Plano Diretor municipal (Lei Complementar n.° 45/2017) traz um arcabouço tecnicamente alinhado com o que existe em cidades brasileiras modernas — ele autoriza instrumentos como o direito de preempção, outorga onerosa do direito de construir, consórcio imobiliário, transferência de direito de construir, EIV e ZEIS. Alguns desses instrumentos são fundamentais para promover habitação permanente, revitalizar áreas existentes e evitar expansão urbana descontrolada. 

No entanto, eis que, até agora, a cidade não avançou na regulamentação e implementação desses mecanismos. Ou seja, temos o desenho de uma ferramenta poderosa, mas sem o aço necessário para moldar a realidade urbana.

Especialmente grave é o fato de não haver lei municipal específica sobre IPTU progressivo no tempo — um dos instrumentos mais eficazes para enfrentar a especulação imobiliária em imóveis ociosos. Sem ele, proprietários podem manter propriedades vazias por longos períodos sem custos adicionais crescentes, perpetuando a lógica de “cidade sazonal” e contribuindo para mercados imobiliários desequilibrados.

Do ponto de vista técnico, Mangaratiba tem espaço urbanizado capaz de absorver muito mais uso permanente (como em Muriqui, com áreas planas e menor risco de enchentes). Porém, a política urbana segue sendo mais reativa que proativa: autorizações top-down para loteamentos e condomínios, e poucos mecanismos bottom-up para revitalizar o tecido urbano existente. Isso aprofunda um ciclo que favorece a expansão sobre o vácuo urbano — e deixa de lado a cidade que existe e que poderia ser mais próspera, integrada e resiliente.

A solução passa por enfrentar de forma séria três desafios:

1. Utilizar integralmente instrumentos urbanísticos do Plano Diretor — transformando autorizações em normas aplicáveis, com critérios transparentes, participação social e fiscalização efetiva.
2. Criar e aplicar leis específicas sobre IPTU progressivo, uso alternativo de imóveis ociosos e limitações a usos exclusivamente sazonais, em sintonia com a função social da propriedade.
3. Conforme as ZEIS, priorizar habitação permanente em áreas já urbanizadas, e estimular a ocupação de imóveis vagos por meio de incentivos fiscais, programas de arrendamento e parcerias público-privadas orientadas à revitalização.

É preciso evitar que Mangaratiba se transforme em uma ilha de casas vazias e serviços sazonais, gastando mais com expansão do que com qualificação urbana. Cidade que funciona é urbana. Funciona quando suas ruas têm moradores o ano inteiro, serviços ativos, economia diversificada e políticas que favoreçam uso adequado do solo. O Plano Diretor municipal tem bons instrumentos — agora é preciso transformá-los em prática, não em enfeite legal.

📊 Nota com Dados Quantitativos Específicos sobre Imóveis Sazonais em Mangaratiba (Censos 2010 e 2022):

➡ Mangaratiba teve 54,7% dos domicílios particulares permanentes classificados como “de uso ocasional”, ou seja, imóveis que não eram residência principal de ninguém na data da coleta — típico de casas de veraneio ou uso parcial. Esse valor coloca Mangaratiba entre os 20 municípios brasileiros com maior percentual dessa categoria, especialmente entre cidades litorâneas e turísticas. 

➡ O município registrou 43.765 domicílios particulares permanentes no Censo 2022 (sendo a enorme maioria particulares permanentes), indicando um estoque imobiliário maior do que a população residente em muitos casos. 

➡ Entre 2010 e 2022 a Costa Verde (incluindo Mangaratiba) registrou um aumento estimado de 38,8 % no número de edificações residenciais domiciliares, mesmo com crescimento populacional mais moderado (~13 % em Mangaratiba). 

➡ No Brasil como um todo, os domicílios de uso ocasional alcançaram 6,7 milhões de unidades em 2022, após um aumento de cerca de 70 % desde 2010 — um movimento que reflete a expansão desse tipo de imóvel em muitas cidades turísticas e litorâneas. 

🔹 54,7 % de uso ocasional em Mangaratiba é um percentual excepcionalmente alto, indicando que mais da metade dos imóveis não são utilizados como residência principal — fenômeno que contribui diretamente para os efeitos urbanos de “cidade sazonal”, baixa ocupação fora da temporada e desafios de oferta de serviços urbanos eficientes. 

🔹 Comparado ao cenário nacional, onde o uso ocasional também cresce, Mangaratiba se destaca por sua relação muito acima da média geral dos municípios brasileiros, impactando diretamente a dinâmica da cidade. 

🔹 O crescimento de 38,8 % em edificações domiciliares entre 2010 e 2022 na Costa Verde, com um crescimento populacional significativamente menor, reforça que a expansão imobiliária não está sendo acompanhada por expansão populacional proporcional — padrão típico de cidades balneárias com foco em imóveis de veraneio ou uso parcial.